Zatraži analizu

Eternia›ZONAR

Provjerite što se smije graditi na vašoj čestici.

ZONAR je prostorna analiza katastarske čestice koju izrađuje Eternia Projekt. Iz javnih prostornih podataka — katastra, prostornih planova i Plana približnih vrijednosti — sastavlja jedan dokument: položaj čestice prema građevinskom području, parametre gradnje, rizike i približnu vrijednost (PPV). Za Zadarsku županiju.

Zatraži analizu Pogledaj cijeli primjer

Za narudžbu trebate samo broj čestice i katastarsku općinu. Sve ostalo pronalazimo mi.

k.č. 1461 · k.o. Poljica Katastarski prikaz čestice 1461 u k.o. Poljica s granicom građevinskog područja
Žuta linija: granica građevinskog područja. U GP je 1.034 od 2.559 m². Čestica je od tada podijeljena na 1461/1 i 1461/2.40,4 %

Što je ZONAR

Odgovor prije kupnje, ne poslije.

Većina loših kupnji zemljišta ne događa se zbog cijene, nego zato što se tek nakon kupnje sazna da čestica nije u građevinskom području, da je premala za željenu kuću ili da plan dopušta manje nego što se očekivalo.

Iz čega nastaje

  • Digitalni katastarski plan i ortofoto (Državna geodetska uprava)
  • Prostorni planovi općine ili grada — građevinska područja i odredbe (ISPU)
  • Plan približnih vrijednosti — cjenovni blokovi (eNekretnine, MPGI)
  • Javne karte rizika i zaštićenih područja

Kako nastaje

Podatke za vašu česticu dohvaćamo iz službenih javnih izvora, preklapamo ih s geometrijom čestice i računamo što iz toga slijedi: koliki dio je u građevinskom području, kolika je gradiva zona, koliko se smije izgraditi. Svaki izvještaj prije slanja pregleda naš tim.

Što nije

ZONAR nije lokacijska informacija, nije procjena vrijednosti nekretnine i ne zamjenjuje projekt ni dozvolu. To je orijentacija za odluku — jasno napisana, s navedenim izvorima i godinom svakog podatka, tako da znate na čemu stojite prije nego što zovete odvjetnika, geodeta ili arhitekta.

Sadržaj izvještaja

Cijela čestica na jednoj stranici.

Osam blokova, uvijek istim redom. Gdje podatak za vašu česticu ne postoji, izvještaj to izrijekom kaže — nikad ne nagađamo.

Položaj prema građevinskom području

Koliki dio čestice je u GP, u kvadratima i postocima, s granicom ucrtanom na katastarskom prikazu.

Karta + brojka

Ocjena pogodnosti po namjeni

Obiteljska kuća, višestambena zgrada, OPG, nasad, agroturizam, ulaganje — svaka namjena dobiva ocjenu i obrazloženje.

6 namjena · ocjena 1–10

Parametri gradnje

Koeficijenti izgrađenosti i iskoristivosti, katnost i visina prema planu — preračunati u kvadrate koje smijete izgraditi.

kig · kis · etaže · gradiva zona

Što se smije graditi

Kuća, dvojna kuća, pomoćne građevine, bazen, poslovna namjena — što plan dopušta, a što uz dodatne uvjete.

Iz odredbi plana

Lokacija, pristup, oblik

Udaljenost do grada, pristup s javne prometnice, dimenzije i pravilnost čestice — kriteriji koji određuju je li zemljište uopće upotrebljivo.

5 kriterija s ocjenom

Rizici i ograničenja

Što javne karte pokazuju za tu lokaciju — i popis provjera koje izvještaj ne pokriva, a koje morate obaviti prije kupnje.

+ 8 obveznih provjera

Približna vrijednost (PPV)

Cjenovni blok iz javnog Plana približnih vrijednosti: namjena, kategorija, €/m² i godina plana. Orijentacija, ne procjena.

Izvor: MPGI · eNekretnine

Četiri karte

Ortofoto, katastarski prikaz s granicom GP-a, šira lokacija u naselju i gradiva zona s odmacima od međa.

Uz svaki izvještaj

Primjer izvještaja

k.č. 1461, k.o. Poljica, Vrsi.

Stvarna čestica od 2.559 m² u Zadarskoj županiji. Na prvi pogled građevinsko zemljište — izvještaj pokazuje da je u građevinskom području manje od polovice. Upravo na temelju te analize čestica je radi dozvole podijeljena na 1461/1 (građevinski dio) i 1461/2 (poljoprivredni dio) — izvještaj prikazuje stanje prije parcelacije. Tri isječka iz dokumenta:

Građevinsko područje 40,4%

1.034 od 2.559 m² čestice nalazi se unutar građevinskog područja naselja Vrsi. Ostatak je poljoprivredno zemljište.

Ocjena za obiteljsku kuću
8,5 / 10
Dimenzije
135,1 × 31,7 m
Parametri gradnje 310m² tlocrta

Najveći dopušteni tlocrt prema koeficijentu izgrađenosti, uz bruto površinu koju plan dopušta na građevinskom dijelu čestice.

kig 0,3 → tlocrt
310 m²
kis 0,9 → bruto
600 m²
Katnost · visina
Po+S+P+2+Pk · 10 m
Gradiva zona (odmak 3 m)
≈ 572 m²
Približna vrijednost (PPV) 3,30€/m² · poljoprivredni dio

Cjenovni blok iz Plana približnih vrijednosti (stanje 1. 1. 2026.). Za građevinski dio čestice PPV blok nema utvrđenu vrijednost — i izvještaj to tako i kaže.

Izvor
MPGI · ISPU · eNekretnine

Približna vrijednost preuzeta je iz javnog Plana približnih vrijednosti i opisuje uzor-česticu cjenovnog bloka, ne konkretnu nekretninu. Ovo nije procjena vrijednosti nekretnine u smislu Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i ne zamjenjuje procjembeni elaborat ovlaštenog procjenitelja.

Cijeli izvještaj — sve četiri karte, ocjene po namjenama, kriterije i popis obveznih provjera — možete prelistati na naslovnici.

Pogledaj cijeli primjer

Naručite analizu

Broj čestice i katastarska općina. To je sve.

Oba podatka pišu na vlasničkom listu, u kupoprodajnom ugovoru ili oglasu; možete ih očitati i na javnom pregledniku katastra. Ako niste sigurni, upišite što imate — pronaći ćemo ostalo.

1

Pošaljete upit

Ispunite obrazac. Ne treba vam račun, ne tražimo podatke o vlasništvu.

2

Potvrdimo česticu i cijenu

Provjerimo da je čestica jednoznačno određena i javimo vam cijenu i rok e-poštom. Ništa se ne naplaćuje prije vaše potvrde.

3

Dobijete izvještaj

PDF na e-poštu, s kartama, izvorima i godinom svakog podatka. Ako nakon toga trebate arhitekta — već znamo vašu česticu.

Ili nas nazovite: +385 91 169 2487, pon–pet 8–16 h.

Upit nije narudžba. Cijenu i rok javljamo prije nego što išta potvrdite.

ZONAR ili stručno mišljenje?

Dvije razine — ovisno o tome koliko ste blizu odluke.

ZONAR daje sliku iz javnih podataka. Kad je kupnja ozbiljna, ovlaštena arhitektica čita i tekstualne odredbe plana, posebne uvjete i ograničenja koja karta ne pokazuje.

ZONAR izvještaj

Prostorna analiza iz javnih podataka

  • Položaj prema GP-u, parametri, rizici, PPV, četiri karte
  • Ocjene po namjenama i popis obveznih provjera
  • Za prvu odluku: isplati li se ići dalje s ovom česticom

Naručuje se obrascem iznad.

Provjera mogućnosti gradnje

ZONAR + mišljenje ovlaštene arhitektice

  • Čitanje tekstualnih odredbi plana za vašu zonu
  • Posebni uvjeti, zaštita, infrastruktura, što od dokumentacije slijedi
  • Preporuka: kupiti, pregovarati ili odustati — i zašto

Zatražite u napomeni obrasca ili na kontaktu.

Česta pitanja

Je li ZONAR procjena vrijednosti nekretnine?

Ne. Izvještaj prikazuje približnu vrijednost iz javnog Plana približnih vrijednosti (PPV), koja opisuje cjenovni blok, a ne vašu konkretnu česticu. Procjenu vrijednosti nekretnine u smislu zakona smiju izraditi samo stalni sudski vještaci i procjenitelji; ZONAR takav elaborat ne zamjenjuje.

Za koje područje radite analizu?

Primarno za Zadarsku županiju, gdje poznajemo prostorne planove i teren. Za čestice u drugim županijama pošaljite upit — javit ćemo možemo li i pod kojim uvjetima.

Što ako čestica uopće nije u građevinskom području?

Upravo to izvještaj pokazuje — u kvadratima i na karti. Tada dobivate i ocjene za druge namjene (nasad, OPG, gospodarski objekt) i podatak o približnoj vrijednosti poljoprivrednog zemljišta, pa možete odlučiti isplati li se čestica za nešto drugo.

Što ako za moju česticu PPV zona nije definirana?

Izvještaj to izrijekom navodi: „PPV zona nije definirana za ovu česticu". Nikad ne upisujemo procijenjen ili izmišljen broj — ako podatak ne postoji u javnom izvoru, ne postoji ni u izvještaju.

Zamjenjuje li ZONAR lokacijsku informaciju ili dozvolu?

Ne. Lokacijska informacija je službeni dokument koji izdaje upravni odjel grada ili županije, a građevinska dozvola dolazi tek s projektom. ZONAR je orijentacija prije tih koraka: pokazuje isplati li se u njih uopće ulaziti i s kojim očekivanjima.

Gdje ću naći broj čestice i katastarsku općinu?

Na vlasničkom listu (zemljišnoknjižnom izvatku), u kupoprodajnom ugovoru, u oglasu za prodaju ili na javnom pregledniku katastra (katastar.hr). Ako imate samo adresu ili lokaciju na karti, upišite to u napomenu — pomoći ćemo odrediti česticu.